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Mietrendite berechnen: Brutto, netto und Eigenkapitalrendite

Bruttomietrendite, Nettomietrendite und Eigenkapitalrendite einfach erklärt: Formeln, eine durchgerechnete Beispielwohnung, typische Fehler und was 2026 wirklich zählt.

Wer eine Wohnung als Kapitalanlage prüft, hört schnell eine Zahl: „Die bringt fünf Prozent.“ Klingt gut. Sagt aber wenig. Denn es gibt nicht die Rendite, sondern drei Kennzahlen, die jeweils eine andere Frage beantworten. Dieser Ratgeber erklärt alle drei, rechnet sie an einer echten Beispielwohnung durch und zeigt, warum am Ende Ihre persönliche Monatsrechnung zählt.

Drei Kennzahlen, drei Fragen

  • Bruttomietrendite: Lohnt sich ein genauerer Blick? (schneller Filter)
  • Nettomietrendite: Was bleibt nach Kosten übrig, gemessen am gesamten eingesetzten Kapital? (Realitätscheck)
  • Eigenkapitalrendite: Was verdient mein Geld, wenn die Bank einen Teil finanziert? (Hebel)

Schritt 1: Die Bruttomietrendite – der schnelle Filter

Formel: Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100

Sie eignet sich, um Angebote grob zu sortieren. Kaufnebenkosten, laufende Kosten und Finanzierung fehlen komplett. Deshalb wirkt sie immer freundlicher als die Wirklichkeit.

Schritt 2: Die Nettomietrendite – der Realitätscheck

Formel: (Jahreskaltmiete − nicht umlagefähige Kosten) ÷ (Kaufpreis + Kaufnebenkosten) × 100

Zu den Kaufnebenkosten gehören Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland 3,5 bis 6,5 Prozent), Notar und Grundbuch (rund 1,5 bis 2 Prozent) und gegebenenfalls eine Maklerprovision.

Nicht umlagefähige Kosten tragen Sie als Eigentümer selbst: Verwaltung, Instandhaltungsrücklage, Kontoführung, Reparaturen am Sondereigentum. Planen Sie außerdem ein, dass eine Wohnung zwischen zwei Mietern einmal leer stehen kann.

Schritt 3: Die Eigenkapitalrendite – der Hebel

Kaum jemand kauft eine Kapitalanlage komplett aus eigener Tasche. Meist finanziert die Bank einen großen Teil. Die Eigenkapitalrendite misst, was Ihr eingesetztes Geld erwirtschaftet – einschließlich Tilgung, Wertentwicklung und Steuerwirkung.

Der Hebel wirkt in beide Richtungen: Liegt der Ertrag der Immobilie über dem Darlehenszins, steigt die Rendite auf Ihr Eigenkapital. Liegt er darunter, sinkt sie. Deshalb gehören Zinsbindung, Tilgung und ein Zinsszenario für die Anschlussfinanzierung in jede seriöse Rechnung.

Durchgerechnet: eine Beispielwohnung in Menden

Nehmen wir eine Wohnung aus dem Projekt Menden Living, gerechnet mit der KAUFY-Investment-Engine:

  • Kaufpreis: 203.574 €
  • Kaufnebenkosten (6,5 % Grunderwerbsteuer, 2 % Notar und Grundbuch): 17.303,79 €
  • Gesamtinvestition: 220.877,79 €
  • Kaltmiete: 849,82 € im Monat, also 10.197,85 € im Jahr
  • Nicht umlagefähige Kosten: 108,85 € im Monat, also 1.306,21 € im Jahr

Bruttomietrendite: 10.197,85 € ÷ 203.574 € = rund 5,0 %

Nettomietrendite: (10.197,85 € − 1.306,21 €) ÷ 220.877,79 € = rund 4,0 %

Aus fünf werden also vier Prozent – allein durch ehrliche Kosten. Und die Eigenkapitalrendite? Die hängt von Ihrem Eigenkapital, Ihrer Tilgung und Ihrem Steuersatz ab. Mit 30.000 € Eigenkapital, 4,5 % Zins und 1,5 % Tilgung zahlt die Mieterin in diesem Beispiel den größten Teil der Bankrate; Sie legen anfänglich rund 213 € im Monat vor Steuern dazu.

Beispielrechnung — individuelle Ergebnisse weichen ab. Die Rechnung nutzt Modellannahmen der Engine (unter anderem 1,5 % Mietentwicklung und 2 % Wertentwicklung pro Jahr, kein Leerstand). Sie ist keine Prognose und keine Zusage.

Was ist eine „gute“ Rendite?

Das lässt sich nicht pauschal sagen. In Großstädten sind die Kaufpreise im Verhältnis zur Miete hoch, die Bruttomietrendite also niedrig – dafür ist die Nachfrage oft stabil. In kleineren Städten ist die Mietrendite höher, dafür kommt es stärker auf Lage, Arbeitgeber und Bevölkerungsentwicklung an. Wichtiger als ein Prozentwert ist die Frage: Passt die Monatsbelastung zu Ihrem Leben, auch wenn einmal etwas schiefgeht?

Was 2026 besonders zählt

  • Zinsen: Nach den Zinssprüngen der letzten Jahre entscheidet die Kondition stärker über das Ergebnis als früher. Rechnen Sie die Anschlussfinanzierung mit einem höheren Zins durch.
  • Energie und Zustand: Neubauten und sanierte Gebäude haben geringere Energie- und Sanierungsrisiken. Ältere Gebäude können günstiger sein, verlangen aber eine ehrliche Rücklage.
  • Steuer: Die Abschreibung (AfA) hängt vom Baujahr und vom Gebäude ab. Sie kann die Monatsbelastung deutlich verändern – mehr dazu im Ratgeber Steuervorteile bei der Vermietung.

Die häufigsten Fehler

  1. Nur die Bruttomietrendite vergleichen. Sie blendet Kaufnebenkosten und laufende Kosten aus.
  2. Keine Rücklage einplanen. Dach, Heizung, Fenster: Irgendwann kostet es.
  3. Leerstand ignorieren. Ein Monat ohne Miete gehört in die Planung.
  4. Die Zinsbindung vergessen. Nach zehn Jahren kann der Zins ein anderer sein.
  5. Steuerwirkung pauschal ansetzen. Sie hängt vom persönlichen Einkommen ab.

Fazit: Die Rendite ist ein Kompass, Ihre Monatsrechnung das Ziel

Brutto sortiert, netto prüft, die Eigenkapitalrendite zeigt den Hebel. Entscheidend ist aber eine einzige Frage: Was kostet mich diese Wohnung im Monat – und was steht in 20 Jahren im Grundbuch? Genau das rechnet KAUFY für jedes Angebot mit Ihren eigenen Zahlen: Projekte vergleichen und berechnen.

Dieser Ratgeber ersetzt keine Steuer- oder Finanzierungsberatung.

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